外资大举入市热情高涨 中国楼市酝酿设防外资？

虽然外资大举进入国内房地产市场进行投资已成为不争的事实，但由于对外资的监控和统计数据都还很不全面，监管层很难对其投资情况及对楼市的影响进行分析，所以态度谨慎。在新一轮的房地产调控中，依然没有出现针对外资的措施。

“为什么股市、楼市同时上涨？”中国银河证券有限公司首席经济学家左小蕾对目前中国这两个市场的同步繁荣表示了自己的担忧。自去年6月至今，中国A股指数同比涨幅超过50%；而同时，在经历一年严厉宏观调控之后，不少地区房价依旧呈迅猛上涨之势。“股市热起来后会吸引大量资金入市，从而分流楼市的投机投资资金。而现在的事实是，股指大幅推高之际，仍有大量资金涌入房地产市场”。

“外资的大肆进入是其中的主要原因之一。”根据世邦魏理仕的调查数据显示，今年一季度至少有5亿美元的外资投入了中国内地房地产市场。从投资地区看，约有50%的资金投在北京，约43%投在上海，其余则分散在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。而上个月，德意志银行斥资约4亿元购买北京美林香槟小镇174套别墅，成为近年来外资首次大手笔在京购买住宅物业，推翻了“国际基金只青睐于商用物业”的论断。如果德意志银行的举动具有某种标志性的话，那么实际上外资已将一只脚踏入了中国的住宅物业市场，此后可能会有更大规模的外资接蹱而至。

人民币升值的预期无疑是许多外资投入中国市场的最大理由之一。据一位投资机构人士透露，仅仅在人民币兑美元汇率“破8”的前后几天，中国人民银行接受了一笔高达180亿美元的储蓄余额，来源无从知晓。虽然目前金融方面可以限制外资的涌入，但由于中国房地产市场在开发与销售上是完全对外开放，于是就象一个巨大的漏洞，大量的外资由此蜂拥入市。“这势必加剧房价上涨和结构恶化，加大房地产市场泡沫化的风险。”外汇管理局综合司副司长管涛这样认为。

国际游资的双重收益

“外资之所以对中国的房地产表现出极大的热情，一方面是由于人民币的升值预期，另一方面还在于他们对中国房地产整个行业的未来走势长期看好。”有业内人士向记者表示，中国经济持续、稳定的发展趋势以及城市化的迅速增长，对于以逐利为本的外资而言，选择中国房地产市场几乎是一个必然。

2002年以来，以长三角地区为代表的我国房地产市场进入新一轮发展势头，其标志便是房价快速上涨和房地产投资规模的增长。虽然我国在2005年起对房地产市场实施了以稳定房价、抑制投机、控制规模为主的宏观调控，但没有人否认我国房地产市场长期利好的趋势。而另一方面，自2004年以来的房地产信贷紧缩政策的实施以来，大批资金紧缺的地产商不得不将目光投向海外的资金市场。正是这样一个处于良好发展趋势的市场以及对资金渴求的巨大空间，此前基本陌生的国际基金在近几年开始大量进入中国房地产市场。

“仅仅从热点城市房价连续多年上涨来看，这些外资已经分享了我国房地产市场发展的丰硕成果，如果他们愿意，后期获利仍将十分优厚”。某金融机构专家向记者介绍，外资进入房地产市场有三个途径：其一是在国内直接设立或参股房地产公司，从事房地产开发和投资；其二是以QFII形式或其他渠道进入股市，购买地产类股票；第三则是直接购买物业投资，并获取稳定的租赁收益。“其中第一条可以说在某种程度上带动了行业的发展；但是后两条则是国际游资的最好选择，在房价上涨到一定程度以及人民币升值达到预期之后，迅速卖出物业、股票，则可获得双重回报”。

北京科技大学教授赵晓进一步指出，境外基金投资中国房地产市场也并非完全使用自有资金，而是会选择向银行贷款投资项目，在卖掉项目获取利润后再将钱存入银行，等人民币升值后退出。“正是因为预期人民币升值，所以早先进入国内房地产市场的外资进行结利退出的情况随时可能出现。外资特别是境外游资的这种游击的特点，对房地产市场具有非常大的杀伤力”，赵晓如此向记者表示。

酝酿设防外资？

“外资不断涌入境内房地产的现状已经引起业内关注，必须及时调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产和对其他一般加工业的投资”，中国建设银行董事长郭树清在不久前的某高峰论坛上如此表示。他认为，当今中国M2(广义货币)较快增长的比例意味着中国境内根本不缺乏资金，因此尽快出台对境外资金投资境内房地产的限制政策是当务之急。

国务院发展研究中心金融研究所研究员夏斌指出，在国际货币基金组织的187个国家中，有137个成员国对外资投资国内房地产进行了管制，其方法是从购房的面积、时间、投资的用途以及购买年限等方面进行限制。“但目前我国对境外机构和个人投资者涉足中国的房地产业还没有任何的政策限制，许多地区甚至对外资投资房地产还提供若干优惠政策，房地产业似乎已经成为中国外汇管制下外资进入的一个巨大漏洞”，夏斌如此形容道。

那么，究竟是否需要对外资投资中国房地产市场进行限制？夏斌认为，政府决策者不仅仅要在中国一些宏观经济指标中分析房地产业问题，也必须放在国际经济和国际房地产业有可能破裂的情况下做准备和思考。今年4月份，夏斌对此专门发表了一篇建议运用“组合拳”消化市场过多货币的文章，其中指出，“应尽快出台对外资进入中国房地产市场的限制政策，以减轻汇率政策实施中的‘漏洞’压力”。

“从目前看来，外资进入国内房地产市场通常是进行资产经营或房地产开发两大业务，以长期持有物业者居多，还属于正常意义上的投资行为。而多数擅长战略型的如索罗斯基金一类的投机基金在中国还很少。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎对目前的情况表示乐观。

然而问题在于，目前全球的金融基金多达几万支，其中完全投机的基金只是由于中国目前缺乏完善的市场通路而找不到合适的方式来立即变现，所以才尚未真正进入中国。公衍奎担心的是，按照中国加入世贸的承诺，一旦我国金融业于年底全面开放，所有金融通道完全打通，将面临更为复杂的局面。“那时候才是外资特别是境外游资更加‘猖獗’的时候，对于中国的房地产市场来说，如何防范此间的负面影响，是现在就必须开始研究的课题。”

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