经纬:"五一"广州楼市再现推货高潮 房价继续攀升

推货特征：现小高潮

据不完全统计，“五一”黄金周及前夕将有120个以上的楼盘推出市场，连带在售的楼盘总货量将在2.5万套左右，其中住宅货量约为13000套。在住宅楼盘中，不乏一些吸引眼球的新盘新货，如天河区的誉峰、中海花城湾，白云区的白云信步闲庭、槟城印象、岭南新世界·双城故事，海珠区的光大榕岸、保利百合花园二期、第三金碧花园、翠城花园，番禺区的江山帝景、东海明珠等。较大货量的推出，为本已饥渴难耐的楼市起到了适当的“解渴”作用。

货量同比基本持平，但比去年“十一”下跌近2成。与去年“五一”受新政影响较大有所不同，今年“五一”楼市的大环境向好，尤其是政策明朗、调控有序，买家入市追涨。这样的一个大环境原本是发展商入市的好时机，却难见发展商大举推货。究其原因主要是市场消化能力惊人而发展商手中的货量不多，新货的预售证取得不易，青黄不接，当然也不排除少部分发展商惜售、囤货抬价。预计今年“五一”推盘量同比减少15%左右；发展商总的推货量将与去年同期基本持平或略有减少，但明显逊色于去年“十一”的推货量。此外，今年“五一”前后的商业物业推售所占比例较大，可以说为今年“五一”维持一定的推货量立下“汗马”功劳。

“新货少、存货也不多”。与去年“五一”、“十一”的“新货少、存货多”有所不同，今年“五一”出现“新货少、存货也不多”的局面。由于楼市长期处于供不应求的状态，不但新货推出的不多，就连存货的数量也在减少，这主要得益于去年“十一”以来旺盛的市场吸纳力。

“新货”定义的改变影响“五一”推货量的界定。自去年年底房管局严格执行“禁止内部认购”以来，以前算作新货而未取得预售证的楼盘，今年只能被排除在新货之外了。新货外延的缩小，也是导致今年“五一”前后楼市供应相对不足的原因之一。

产品特征：住宅比例创新低

住宅产品的比例降至历来新低。截止到4月5日，阳光家缘网登记的可售住宅约有8000套左右，与同期的18800套可售商品房相比，其所占比例仅为4成3左右。预计“五一”期间商品住宅的比例有可能会适当提升，比例约为50%左右，但这仍将是一个“住宅比例占商品房比例创新低”的黄金周。

公寓将成为“五一”楼市的热点产品。从用地性质来看，目前广州在售及即将推售的公寓可分为住宅和商业两大类。据经纬地产调研主任吴定金介绍，近来一些靠近商务办公区的楼盘纷纷兴起一股公寓热，如天河北商务圈的天河新作、蓝色硅谷，珠江新城CBD区域的富力爱丁堡公寓、璟泰雄峰、珠江帝景·克莱国际公寓，琶洲会展商圈的逸景翠园·丹顿国际公寓等。富力地产、合生创展、珠江地产等品牌发展商也将公寓列为公司发展的重点物业之一。预计公寓将成为“五一”楼市的热点产品之一；同时，随着越来越多的普通住宅改以公寓推出市场，其比例也将进一步下降。

写字楼物业的空置率上升，专业市场销售喜人。有关数据显示，与商品住宅空置率不断下降恰恰相反，写字楼物业的空置率却呈上升之势。写字楼特别是甲级写字楼楼盘的大量推出使得写字楼市场的竞争异常激烈。由于发展商对开发商铺物业比较谨慎，所以商铺市场的竞争相对较小，特别是定位准确、操作得当的专业市场销售形势喜人。

产品分布：向外区扩散

老城区表现不佳，产品供应向外区扩散的特征比较明显。经纬调研部甘颖预计，今年“五一”老城区的表现仍然乏善可陈，主要是因为推货量较小，多数原本打算推出的楼盘将延至下半年推出。此外，今年“五一”楼市的一个重要特征就是，市区大的供应量还未到来，产品供应的分布明显呈现向外围区域扩散的特征。广园东板块、新市镇板块、萝岗、新塘、市桥等原先对购房者来说较为“遥远”的区域也渐渐变得熟悉起来。

价格走势：攀升是“硬道理”

目前，虽然商品房价格会出现短暂调整，但房价仍呈现稳中有升的发展态势，这主要得益于商品住宅和写字楼市场的带动。商品住宅供不应求使得其价格一路攀升，而众多甲级写字楼的推出无疑也拉高了全市的商品房价格。

影响楼价的主动权易手。前几年，外区时兴开发大盘，动辄数百亩、上千亩，而市区的楼盘也较多，于是在外区楼盘的牵动下，全市楼价呈下降态势。可以是说，当时影响广州楼价的主动权在郊区楼盘。近年，随着广州市区可开发的土地愈来愈少，市区内的楼盘亦“买少见少”，加上周边楼盘开发量有所缩减，使得影响广州楼价的主动权易手，市区楼盘再次成为带动广州楼价上涨的主要力量。预计“五一”期间，市区楼盘对周边楼价、全市楼价的带动作用仍然十分明显。

楼市热点：南风减弱 东风增强

番禺区是南风的主力之一。以集合大型楼盘成型的番禺区于前两年逐渐受到购房者的认可，经众多发展商进驻开发后，多个大盘的开发已渐入尾声，其热度相对于前两年已有所减弱。今年“五一”虽然有江山帝景、东海明珠、广州雅居乐﹒时光九篇、华南碧桂园﹒崔云山等新盘新货，但其货量及影响力都相对减弱。
反观广州的东部楼市，正吹起一股较为强劲的“东风”，主力包括广园东板块、萝岗、龙洞板块、新塘等。广园东板块的发展潜力不在华南板块之下，由早期碧桂园凤凰城一枝独秀，到现在有“庄园豪宅”翡翠绿洲、广州海伦堡和东方名都等楼盘百花齐放，“东风”之势已逐步加强。预计广园东板块等东部楼市将在“五一”楼市有较好表现，并为以后的楼市进行“热身”。

营销特色：“欢迎参观登记”

开放“样板间”可能成为今年“五一”楼市的特别景观。到目前为止，仍有不少楼盘处于参观、登记阶段，相信在“五一”前较难拿到预售证。从“阳光家缘”网站的预售证情况看到，有部分新盘、新货虽然已经在网上登记，但也没有取得预售证。预售证审核变得严格，以及严格执行“禁止内部认购”使得许多楼盘搭不上“五一”这趟车。然而，许多发展商亦不想错过“五一”这一好时机，希望尽可能为楼盘作更多宣传的工作，以吸引购房者的关注。于是，开放“样板间”让有意购房的消费者参观、登记，却又不卖楼，可能成为“五一”楼市的另一道风景。

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