2005年十一“黄金周”广州楼市总结

由于房产新政“组合拳”的连续出击，今年十一“黄金周”期间的广州楼市受到多方的关注。发展商期待其带来火爆销售，将广州楼市带出“观望期”；消费者期待更多高质素、高性价比的产品出现……

转眼，十一“黄金周”已在众多的期望之中走过，没有火爆的热销，也没有大幅楼价的下跌，过往流行的大型营销活动也有所减少，看楼客仍是来来去去，有如去年广州楼市每个“周末”展销会期间的情景。虽然广州楼市依然可以用“平稳发展”四字来形容，但是在这个“平稳”的黄金周里却让人感觉到广州楼市已逐渐回暖，终于走出新政的适应期。与今年五一楼市相比，终于打破了新政下楼市的“沉默”，为今年广州楼市增添了几分“色彩”。

·市场推售波澜不惊

推售特征1：个盘推盘量减少，企业楼盘联展增多。

从主流报纸媒体广告投放来看，9月份见报的个盘推盘量为121个，不及去年同期的174个及今年4月（五一前夕）的142个，但发展商楼盘联展的数量却大大增加，与去年同期及今年4月相比均增加50%。十一前一周及十一期间个盘广告见报数量分别为90个与45个，与今年五一相比分别减少了20%与12%。个盘推盘减少而楼盘联展增多表明，品牌企业的市场影响力加强，发展商根据今年新政下广州楼市发展，适当地调整楼盘的广告投放方式，实际上是在有效控制成本之余，也能保持楼盘的线上推广。

推售特征2：海量供应并未出现。

国庆期间，广州市主要在售楼盘超过140个，供货量近3万套，其中海珠、番禺、白云是供应大户，三区占全市总供应量6成左右。此次房管局纳入阳光家缘网的原八区楼盘有125个，十一前夕可售产品在1.7万套以上。可见，十一期间市场供应平稳有序，并未出现巨大的市场供应量，同时也折射出发展商的自发调节能力较强。

推售特征3：旧盘多新盘少。

广州经纬房产咨询有限公司市场调研部通过随机抽样发现，在“旧盘新推”、“消化余货”、“新开盘”三种推货形式中，“旧盘新推”的比例最高，约占6成以上，“消化余货”的楼盘居次，所占比例不到3成，“新开盘”的楼盘最少，还不到1成。与去年同期相比，“新开盘”楼盘的绝对数量与相对比例都明显减少，一些原先打算在十一期间上市的新盘或因工期迟误，或未取得预售证，或干脆选择压后上市；“余货”的增加也使今年国庆期间“现楼”与“准现楼”变得多了起来。

推售特征4：产品亮点少，以大户型为主。

今年楼市的产品创新与去年相比显得不足，加上一些有代表性的楼盘延后上市，所以今年十一黄金周的产品亮点相对较少。虽然在6月出台了“广州普通住房的新标准”，但是纵观整个“黄金周”楼市，无论是郊区，还是市区，大户型仍成为市场推售的主流，算是顶着新出台的“豪宅标准”逆流而上。

据广州经纬房产咨询有限公司市场调研部统计，国庆期间许多大户型单位“登堂入室”，成为市场主流。在番禺、白云、天河等区域的楼市体现得尤为明显。其中，锦绣香江花园推出“山水华府”空中别墅单位，以200多平方米的大平层为主，送2500元/平方米的装修，再次演绎了“五一”期间星河湾“星座”推出的同级产品。而一向以自住、实用为居住目的的天河公园板块、南洲路板块等，也由中小户型转向大户型的发售，如历德雅舍、东方新世界、时代廊桥、珠江御景湾等楼盘，在新推出来的组团中，户型面积较之前都有所增大。这主要是因为十一推售的中高档产品及“余货”的比例有所增加：包括别墅在内的大批高档产品的推出助长了大户型的发展势头；从上半年来看，紧凑户型比较畅销，留到十一的“余货”多是大户型单位。

·人流量增加，楼市有所回暖

自2003年年底房产新政陆续出台以来，直至2005年3月份，房产新政的力度达到最大化，政策的不明朗化使以往大热的“五一”楼市走向“平淡”，除了少数几个高品质、高性价比的楼盘能吸引到较多的人气外，其余大多数楼盘的人流量都有大幅度的减少。

但是在“十一”期间，不少楼盘的售楼部都坐满前来咨询或购房的客人，看楼、购买的消费者与“五一”相比，有明显的增加，广州楼市渐渐回暖，逐渐走出新政的“冷静期”。新政的影响被慢慢淡化，买家对市场的信心也逐渐增强。

·旧货多新货少，“黄金周”成为预热期

受项目工程进度、预售证制度的严格执行、发展商惜售心理等因素的影响，使得许多原本预计在“十一”推出的楼盘未能“按计划”推出市场。其中，尤以预售证制度对楼盘的推出影响最大。

“十一”期间，多个预计会在“十一”推出的新盘新货，因为未取得预售证而不得不进入咨询、内部认购或停止推货的阶段，发展商在有“金九银十”之称的十一“黄金周”，只能忍痛错过这个有利的推售时机。其中，东风广场虽有第四期两栋高层在建，但因工程进度等原因，干脆在“黄金周”期间停止一切销售活动，这是在以前只要有新一期项目在建的楼盘都几乎不可能出现的情形。因此，今年“十一”期间，广州楼市推出的新盘或新货有很大程度的减少，大多以旧货发售为主。

受预售证、工程进度等因素影响而未能推出市场的新盘或新货，也十分珍惜十一这黄金销售时机，则以咨询、开放现场参观等形式，为年底的销售做足充分的准备。今年的“黄金周”不再是销售旺季，而演变成为“预热期”，成为各大楼盘进行客户意向登记及储存潜在客户的有利时机。如富力广场、塞纳森晴、江南花园、西门口广场、时代美居、万科城市花园等多个楼盘都在“黄金周”期间为即将推出的新一期单位进行下筹或意向登记，拉长公开发售时间要到年底或明年初。

·销售创“新政”以来新高

十一期间的楼市客流量平稳增长，超过了今年五一期间的看楼人数，达到了新政以来的最高峰。宏城广场排起了长长的看楼队伍，碧桂园假日半岛更是“人山人海”，锦绣香江、南国奥园、罗马家园等都迎来了络绎不绝的睇楼客，就连“十一不卖楼”的托斯卡纳也是人头攒动。客流量的大幅上扬表明消费者对新政的疑虑已经大大消退。

从楼市的销售情况来看，今年的十一黄金周同样取得了不菲的销售业绩。据悉，碧桂园假日半岛十一销售额超过5亿元，其他如云山熹景、锦绣香江、金碧湾、华景新城、嘉仕花园等都有不俗的表现。虽然与去年同期相比有所逊色，但今年的十一黄金周仍是一个“兴旺”的黄金周。

·价格走势平稳

面对“新政”带来的影响，黄金周期间的楼市价格仍然是平稳的，一些人担心的“推货量巨大导致楼价降低”的情形并未出现，供求关系较为平衡。只有部分销售尾货的楼盘出现“明升暗降”的情况：一些在推售尾货的楼盘打出较大的折扣或推出部分特价单位。

而在一些板块升值推动下，黄金周期间楼市价格呈轻微上涨趋势，其中升幅较大的板块有天河公园板块、滨江东板块、珠江新城板块、工业大道板块、南洲路板块等。从产品结构来看，大批中高价格水平的产品推出在一定程度上拉升了楼市的整体水平。

·营销手法值得玩味

十一楼市的营销策略仍以“价格、实惠”等为主要诉求，特色营销不足，但有一些营销手法值得玩味：碧桂园假日半岛高性价比的产品定位及“平过自己起屋”的推广手法，继碧桂园凤凰城之后，又一次引起了不小的市场震撼效应。十一期间举办的“免费一日游”的活动，吸引了大批看楼客，销售过8成，成交金额5亿元以上；锦绣香江将高级洋房冠以“空中花园别墅”之名，本身就吸引了不少眼球，再将价格定到12000元/平方米-15000元/平方米，打破番禺楼价顶线，虽最后以7800元/平方米-9800元/平方米（6.5折）的价格实现“回归”，但其吸引关注的做法颇为成功；利海托斯卡纳“十一托斯卡纳不卖楼”的广告宣传手法一反常态，让人耳目一新，同样吸引了许多关注的目光。

·南北成为楼市热点

今年十一楼市的热点板块主要分布在南部和北部，南部楼市相对稳定，华南板块与南洲路板块是黄金周热点板块，并一起构成了广州楼市的“南部热点”，但北部楼市格局发生了比较大的变化，花都板块首次挤进国庆热点板块。

南湖板块仍属热点板块之一，但其在黄金周期间的表现不如花都板块，可以说花都板块暂时取得了“北部最热板块”的头衔。花都板块的迅速崛起得益于碧桂园假日半岛和合和新城这两个大盘的推出；南湖板块的十一表现相对欠佳，主要是该板块的新盘新货相对较少，但随着板块西部托斯卡纳、时代依云小镇、中鼎种鸡场项目的陆续推出，南湖板块仍可能重新当选“北部最热板块”。

·别墅市场再成市场热点

别墅市场成为黄金周期间人们最关注的热点市场之一。保利林语山庄在国庆期间粉墨登场，碧桂园假日半岛推出大批高性价比的别墅，价格多在3500元/平方米-4200元/平方米之间。江南世家、凤凰城、东方夏湾拿、万科蓝山、南沙滨海花园等都是十一楼市的受关注楼盘。

别墅市场的“两极化”倾向开始凸显。在大部分别墅楼盘不断升级，提高产品质素与装修标准的同时，一些别墅楼盘开始走“平民化”路线，如金碧御水山庄、碧桂园假日半岛等。目前这类别墅楼盘主要分布在花都等相对偏远的区域。

·“洋房贵族化，别墅平民化”的趋势延展至郊区

2004年，随着滨江东楼盘价格的步步高升，“洋房贵族化，别墅平民化”的现象已淡然呈现，今年“十一”，这种现象更是在郊区延展并继续上演。

“黄金周”期间，广州市郊区推出的洋房纷纷通过产品质素的增强、装修标准的提升等来加大产品的附加值，如锦绣香江花园“山水华府”价格在7000-8000元/平方米（含2500元/平方米装修），星河湾在售“星座”延续“五一”3500元/平方米的豪华装修，价格在7500-7800元/平方米之间，江南世家叠加式洋房单位均价6880元/平方米（含1380元/平方米装修）……不少楼盘以超大户型、超豪华的装修来突现洋房的豪华，近郊洋房价格直追别墅价格，并超过许多别墅产品的价格。

而花都碧桂园假日半岛在“十一”公开发售，以“广州一日游”为卖点，吸引了大批的消费者前往，不禁让人想起2002年碧桂园凤凰城开盘当日人潮蜂涌的情景。这使花都楼市成为今年“十一”与华南新城板块并驾齐驱的热点区域。只是，与当年的凤凰城相比，虽然人流相当，但游玩的人多，消费者的购买欲却比不上当年。这与花都区域在大多数广州市民心目中的“远郊”地位有很大关系。

而假日半岛以“平过自己起屋”为推广宣传，联排别墅3500元/平方米（送装修），“翠林水岸”独立别墅4200元/平方米起（送装修），“湖光翠色”独立别墅6000元/平方米（毛坯），比许多近郊区域内的洋房价格还要便宜，将“别墅平民化”的风气再次刮起，吸引了花都区及广州市区的大批购房者，“十一”期间销售推出总货量的约8成左右。

“十一”期间，广州楼市与今年“五一”相比，人流量有所回升，成为今年自3月密集推出“新政”以来楼市最旺的时期，市场渐渐退出“观望期”。在此期间，各区域楼市也呈现出不同的特点，吸引不同的客户群。十一黄金周楼市业也不乏热点区域：

老城区楼市蓄势待发

·以咨询、认购为主，公开发售较少

随着可开发用地面积的减少，老城区的在售项目越来越少，加上预售证制度的严格执行，使今年“十一”期间，老城区可公开发售的项目更是少之又少，除了东山紫园B3栋在10月6日进行公开发售外，淘金家园、新城市·玥秀、方凯华庭等都只是推出余货单位。

而即将面市的富力广场S5-S6栋、西门口广场二期、东山紫园B1-B2栋等，虽然在“十一”期间只进行客户意向登记或内部认购，真正的开售时间要等到年底，但是每天都吸引了过千人前往咨询登记，场面极为热闹。预计在年底，老城区将掀起一轮新的销售热潮。

·很少做媒体推广，但人流量仍较多

由于消费者的购买欲望有增不减，而推售货量有限，在“僧多粥少”的情况下，使得老城区的楼盘成为“皇帝女不愁嫁”。加上大多数项目要在年底才能正式发售，因此老城区的楼盘在“十一”期间很少做媒体推广。

老城区的各大楼盘大多采取在项目周边派发宣传单张或开放售楼部的形式来吸引项目周边的客户群，高质素楼盘如富力广场、西门口广场等，虽然未公开发售，但仍吸引了许多消费者前往咨询或落筹认购。

南洲路板楼市热

·产品升级，向大社区、大户型转变

作为广州市新兴的一个热点区域板块——南洲路板块，随着地铁的建设，加上海珠区政府东迁广州大道南等利好，已经呈现出巨大的升值潜力，在合生、珠江、时代、珠光等发展商新推较高素质楼盘的带动下，做大社区、走大户型路线和价格坚挺成了该板块的特点。豪华大户型的不断推出，使南洲路板块逐渐“脱离”平民楼市的形象，令这个区域整体形象得到以提升。

“十一”期间，森语星园、罗马家园、珠江御景湾、时代廊桥等都有新一期产品推出市场，主推多为大户型单位，珠江御景湾、罗马家园目前在售产品都在130平方米以上，而时代廊桥在售的基本都是140平方米以上的四房单位。该区域在十一期间达6000元/平方米的销售均价也使它备受市场关注，目前外区高端买家不断增多，也令这里的开发商信心十足。

华南板块洋房再度升级

·洋房产品差异化增强，中高档楼盘层次错开

番禺自新政实施至今，楼市经过一轮适应期后，前期的市场观望态度有所缓解，纷纷在“十一”推出新货。其中，又尤以华南板块楼市最热。与往年一样，今年“十一”华南板块楼市的主打产品仍是洋房，不同的是，今年该区域洋房市场的差异化已经表现得越来越明显，随着区域价值的不断提升，已由原来的普通洋房转向于大平层“豪宅”定位的产品。

其中，锦绣香江的“空中花园别墅”——山水华府推出，成为该板块的一大亮点，其12000元/平方米的对外公开价吸引了市场的关注，而“十一”却以“6.5折”的优惠促使买家购买；广州雅居乐“邻居”组团位于“峰会”别墅区的东南面，与“花巷”洋房组团相比，在产品设计上有所升级；南国奥园“北京”三期组团六层洋房，以其成熟的生活氛围及高性价比吸引了众多的买家……

天河公园板块

·货量充足，价格上扬

十一期间天河公园板块实际推货量在1500套左右。其中，珠江俊园、美林海岸花园、蓝堡国际都在100套左右，华景新城、东方新世界·锦逸、历德雅舍推货量都在300-400套之间，阳光心域、东方新世界、都市兰亭花园等推出10-70套不等的货量，新盘隽园和小城之春还没有正式发售，十一期间仍处于认购登记阶段。
十一期间天河公园板块的整体气氛较为浓郁，隽园10月5日的抽签认购现场就有近500人前来参加。板块的价格上涨趋势也非常明显，东方新世界·锦逸均价由7300元/平方米调至7800元/平方米；隽园之前对外公开是6000元/平方米，十一开始认购调整为6500元/平方米，10月5日抽签认购时价格又有调升；此外，都市兰亭花园、华景新城都有不同程度的提升。

相关链接：今年十一黄金周的成交创历年的新低？非也！

近日有报道指今年十一黄金周的成交创历年的新低，顿时引起业界的反响。广州经纬房产咨询有限公司市场拓展及调研部认为，此数据并不能真正体现黄金周期间楼市的成交数量。

根据房管局阳光家缘网提供的资料，截止10月7日晚上19:00，原八区网上备案的楼盘共签约商品房449套，签约面积45757平方米，成交金额2.7334亿元，均价5974元/㎡。

实际上，黄金周期间实际销售数字远远不止这些。首先，从房管局了解到，这里的统计范围并未覆盖全市所有在售楼盘，449套销售额只是在网上实施签约备案的14个楼盘的销售数据；其次，成交的定义标准与以往不同，这里的成交必须是“一次性付款或付首期以后并签约”，而通常所说的成交除已经签约的以外，还包括部分确认购买而还未正式签约的案例；最后，由于成交签约需要一个过程，数据申报也具有一定滞后性，如果只以7天内的备案签约数量来代表实际销售数量，其结果无疑是大相径庭的，所以此数据并不足以反映黄金周期间的楼市销售情况。

（广州经纬房产咨询有限公司　市场调研部　2005-10-9）

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