银行审批有漏洞 炒房客虚提房价贷巨款几近破产

熟谙某些银行自定的“单价6500元以下无需提供房屋评估报告”的房贷政策，陈某在中介授意下私制了虚假二手房买卖合同，将原本只值三四千元的5套房屋单价都提高到了6000余元。如此“妙计”使陈某顺利申请到银行290万元高额房贷。

据黄浦法院执行庭郝颖法官介绍，陈某在宝山罗南、盛桥等地购得的上述5套房屋如今售价不足200万元。类似陈某以“负资产”致使银行损失扩大的案件已占到该院房贷案件总数的三分之一；而随着楼市持续低迷，此类案件还可能继续涌现。

5套住房 虚提价贷290万

2004年2月，浙江来沪开五金店的陈某将目光瞄准了上海房地产投资行当。此前，他曾以4000元单价从某中介手中购进一套二手房，随即出手小赚了一笔，由此信心倍增。

此后，陈某听从该中介建议，向其购买了一套宝山石太路105平方米的二手房。中介老板还趁机向陈某面授机宜：单价低于6500元的二手房，银行在审查贷款申请时是不需提供房屋评估报告的；市中心这样便宜的房子早已绝迹，要买的话肯定首选郊区；石太路在宝山北部，银行肯定不会大老远赶去查看房子实情的；只要在合同中将房屋单价写得高一些，银行是看不出来的，这样就可名正言顺地从银行多获得贷款，从而享受到相当于“零首付”的待遇——到时房价大幅飙升，你就等着“空手套白狼”吧!

陈某被中介说动了心。在中介授意下，他最终在购房合同中将房屋总价定在了68．1万元，相当于每平方米6459．26元。2004年2月11日，陈某拿着这份购房合同及其他相关材料向交通银行市南支行申请贷款，并在当日就从该行顺利获得50万元房贷。

尝到甜头后，陈某又向该中介购买了第二套房（位于宝山罗南镇）。在中介的精确计算下，这套房屋合同总价被定在了81．2万元，单价略微提高到了6497元。上述支行接到申请后，随即向其发放了金额60万元房贷。

之后，陈某一发不可收拾。宝山盛桥三村的3套房子也被先后收归到陈妻和小舅子名下，此三套房的单价被陈某和中介依次“凑”为6305元、6306元、6307元。凭借一手炮制的购房合同和其他简单材料，陈某再次从该支行获得180万元房贷。

资不抵债 银行收拾烂摊

坐拥5套房产后，陈某仅支付了头几期房贷就因“资金周转困难”而再没有动静。此前，他曾向银行保证在2004年8月底前归还部分房贷。今年3月，国家和上海市出台了一系列稳定楼市的政策，中介老板预言的房价大幅上扬局面并未如期出现。

此时，5套房屋对于陈某来说俨然是5根“鸡肋”：卖了吧，楼市冷清无人问津不说，即使有人探问也卖不出好价钱；不卖吧，近300万元贷款实在不堪重负。此时的陈某已心急如焚、不知所措。今年上半年，他终因负债累累被银行告上了法院。

被传唤到庭的陈某向法官承认：自己当初申请贷款时，在合同中将每套房屋的总价都提高了二三十万元，而他购买5套房屋总共也就首付了30万元；对于这5套房屋的实际情况，银行放贷前根本没有去宝山实地查看过。

陈某至今尚欠银行280万元，而据法院调查，他所购买的5套房子眼下实际市价还不值200万元。目前，陈某已将这5套房屋委托法院拍卖。由于拍卖所得仍不足以偿还银行贷款，法院表示还将继续全力追查陈某的其他财产。

其实，钻银行房贷政策“空子”的不止陈某一人，在奉贤五四农场购买房屋的戴某就是一例。戴某所购房屋原属农场职工宿舍，提供给银行的房屋买卖合同中，该套46．59平方米的房屋总价为13．5万元，戴某申请的8．5万元贷款不费吹灰之力就轻易到手。而据法院近期了解，该房屋实际价值还不到5万元。现在，戴某无力偿还贷款，银行坏账几乎成了铁定的事实。

自定门槛 银行被钻空子

陈某所购5套房子均处宝山偏远地区。黄浦法院执行庭郝颖法官告诉记者，时至今日，这5套房平均单价仍徘徊在三四千元水平，最高的也未突破5000元。在审查贷款时，对于合同显示单价在6500元以下的二手房，贷款银行既未要求提供房屋评估报告，也未前往实地查看房屋情况，这就给了企图“空手套白狼”的陈某以可乘之机。

郝颖说：“银行有时一天要做三四十笔房贷业务，对于地处郊区的房屋，他们根本就顾不上去查看，完全是‘纸上谈兵’。而陈某自己又是五金店老板，开高额收入证明自然是大笔一挥，银行根本就不了解他的底细。”

按照惯例，银行房贷一般不超过总价的七成，这样即使房价缩水30%，也还在银行所能承受的风险范围之内。郝颖说，“如果购房人提高房价后再申请贷款，泡沫成分就陡然增大，银行承担的风险无形之中就加大了。”

据郝颖法官介绍，至今交通银行、上海银行、光大银行等沪上不少银行仍在暗中实行“6500元以下无需评估”的自定政策，而央行对此尚无明确规定。据统计，因虚报房价多获贷款而最终导致银行损失扩大的案件已占黄浦法院房贷案件总数的三分之一。“今后，随着楼市持续低迷，投资客越来越不敢轻易抛售房产，还贷压力将不断加重，此类案件还将大量涌现。”

“银行认定房贷是优良资产，又自恃财大气粗，最终将欠贷烂摊子一股脑儿推给了法院。陈某等人当时在购房合同中到底是如何制造虚假信息、银行又是如何被他们蒙蔽过关的，法院在办案中希望银行能提供这些更全面的信息，以便我们更好地掌握情况，但银行一直不予配合。”郝法官显得颇为无奈。

银行否认 潜规则不存在

就在记者最近采访时，沪上多家银行均否认存在“单价6500元以下无需评估”的做法。向陈某发放贷款的交通银行信贷部工作人员表示，这项政策从2004年起就失效了；现在只要申请二手房房贷的，均需由专业评估公司进行评估，“越偏远，越要评估”。

记者亦曾致电上海银行卢湾区某支行，表示欲为地处宝山的二手房申请房贷。工作人员回答称，该支行已不再办理外环线之外的二手房贷款业务，并建议记者到宝山当地支行申请贷款，原因是此举“便于银行查看、审核”。

上述说法得到了郝颖法官的证实：“银行确实已经意识到了房贷的安全问题。”

虚高评估 问题更为严重

对于“单价6500元以下无需评估”的房贷政策，上海住安房地产经纪公司店长刘先生表示“从未经历过”，但“不否认这种做法的存在”。

那么，对于进行过房屋评估的贷款业务来说，银行是不是就能万无一失了呢?刘先生向记者透露，即使有评估报告也未必能保证银行的安全，目前评估公司虚高评估房价的做法“相当普遍”。各家评估公司方法不尽相同，如“收益法”、“市场对比法”等，不同方法得出的评估结果“含金量”自然也有所差别。但只要评估公司能自圆其说，这些结论就无可厚非，银行也很难对其横加指责。

郝颖法官更指出，因虚高评估问题而导致的房贷后遗症“更多”。“评估公司受利益驱使，评估不严谨，导致评估报告不可信，报告中的一些数据常常是应购房人的要求凑出来的，目的就是多从银行获得贷款。由于一套房屋的总价并没有离奇到几百万元，因此银行仅仅通过书面形式审查，是根本发现不了问题的。”

法院建议 银行实地看房

针对银行在办理房贷业务中过于疏忽轻信的做法，郝颖法官建议，银行应在发放贷款前先到房屋现场进行实地查看，确定所抵押房屋的真实价值，以此来防范风险，“这才是防止投资客钻空子的最有力保证”。

同时，银行还应严格审查购房人提供的房屋买卖合同、房屋评估报告，并委托信誉良好的评估机构进行如实审核。“尽管这会增加购房人的经济负担，但最终将使购房人和银行都从中受益”。

最后，法院表示，对于陈某这类购置多套房屋而又无力偿还的，法院将采取强制查封、拍卖房产措施，不足部分将继续通过其他财产来偿还，并限制其进行高消费，对拒不履行法院判决、有钱不还的，还将追究刑事责任。

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