"地段、交通、配套"推动04年广州二手楼市发展

近年，由于广州旧八区的一手商品房的供应相对较少，而旧八区大多是广州的老城区，无论是生活配套和教育配套都是较为完善的。也就造成了二手市场的活跃。对于今年出台的“8.31大限”、加息和基准地价的实施，对广州二手房屋交易市场的影响是微乎其微的。相对于去年年底和今年年中，广州房地产市场商品房成交，一手和二手的比例，已经从原来的7：3、6：4到现在的5：5了。二手市场的交易无论是在价格还是成交量上都有了较大的增幅。其中天河区、东山区、海珠区仍然是二手市场的热门区域。

教育优势刺激东山二手楼市

随着市区可开发的用地越来越少，作为广州教育强区的东山区，二手房屋更显“珍贵”。东山区凭借成熟的生活配套和自身教育强区的优势，令二手房价一直高居不下。不少买家为了使子女能就读名校，都要在东山区买楼。部分家长认为与其花一笔费用作入学经费，不如在东山置业。既可使子女入户东山就读名校，又可投资物业，可谓“一举两得”。据经纬物业二手楼成交资料数据显示：今年前三季度，东山区二手房屋成交均价主要集中在5000元/平方米以上，而二手楼均价比往年上涨了115元/平方米左右。一般以6年楼龄左右的楼盘成交较为活跃的，50-70平方米的小户型最受欢迎。

天河北租赁热、东圃员村成交活跃

申亚成功、地铁五号线的动工、琶洲大桥的通车等利好因素的影响，东圃、员村成为天河二手房屋成交的新热点。随着市中心的东移，东圃、员村的区域发展不断成熟，市政生活配套日益完善，购房者对该区域未来发展信心大增，二手成交逐渐放大。二手房成交主要集中在天河公园和奥林匹克中心周边的大型楼盘，如美林花园、东逸花园、华港花园、加拿大花园、华景新城、天河广场、中海康城等。成交价格集中在3000-4500元/平方米之间。七成的买家来自外地及黄埔区，以自住为主，投资客较少。

作为广州市成熟的CBD商务区，现时天河北积聚了大批的高级白领和外籍人士，租赁市场十分活跃，租金高企。天河北一些大盘如侨林苑、帝景苑、芳草园、金海花园、朝晖苑、中怡城市花园等都是热租对象。根据楼盘的素质、档次及配套，以100平方带装修带家电的单位为例，档次较高的楼盘，如帝景苑，租金约5000元/月左右；中高档次的楼盘，如芳草园，租金约3500元/月左右；档次较低的楼盘，如朝晖苑，租金约3000元/月左右。

江景、地铁物业推动海珠区二手市场

滨江东路受益于江景资源优势，一直深受买家追捧。近年政府对江景资源的开发加以控制，滨江东可开发的用地越来越少。所谓物以稀为贵，在一手江景盘买少见少的推动下，滨江东二手市场开始受到关注。二手楼盘的成交价格不断走高，今年成交价格比去年增长近一成半。以中海锦苑为例，二手楼价要10000元/平方米以上。

地铁二号线的开通，使海珠区与其他区域的交通连接变得更加方便快捷。二手楼市受到利好的刺激，成交极为活跃，特别是地铁沿线路段，如江南西、新港西、客村、赤岗等。尤其是江南西路段，今年二手楼价的升幅已达三成，均价约4000元/平方米，其中70-90平方米的户型最为热销。买家多为“新河南”人，以中层白领为主。

近年市区一手市场的供应逐渐减少，使在市区置业的买家转向二手市场，预计明年二手市场成交仍以市区为主。政府对二手买卖市场的监管力度加强及对二手房屋买卖制度的完善，增加了买家对二手房屋买卖的信心。今年二手楼价已有较大的升幅，预计明年二手楼价稳定发展，升幅空间不大。海珠区内5年左右的楼盘较多，预计明年二手市场供应较大，甚为令买家关注，尤其是地铁三号线的开通，其沿线物业升值前景较为可观。
（市场拓展及调研部/文）

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