新滨江板块的楼价肯定会全线飘红

——地产20年之“城市滨水地区宜居环境营造”论坛

光大集团进驻广州楼市6年，一心经营光大花园系列品牌，矢志不渝。滨水地区经过缜密筹划和建设终于形成广州地产新板块——“新滨江板块”，这一区域在光大花园的带领下，如今已经是显山露水、炙手可热，光大、富力、恒大等发展商的开发面积已超过百万平方米，仅光大花园就占了该板块的半壁江山。“新滨江板块”的宜居魅力开始全面绽放，新滨江板块的升值也达到井喷时刻，“城市滨水地区宜居环境营造研讨会”就是在这种背景下在光大花园盛大举行。

以光大花园为代表的中大型生态楼盘，在老城区是少之又少。近年来，新滨江板块居住条件的日益改善，从而得到更多广州人的认同。而光大花园以都市中心的生活便利与郊区大盘的生态环境的结合，对该板块更是起着极大的提升。广州房地产的开发早期就是环境，第二时期是产品时期，评价一个房屋的好坏是强调性价比。

今天进入了生活方式和模式的时期。光大花园在1999年定位时，房地产泰斗——莫老就为它做了当时是超前的定位，他当时提出一个成熟的小区，真正的判断标准是能否组织生活、引导生活、服务生活和创造生活。他讲究的是一种生活模式和方式。光大花园正是在这种理念的指引下，一路走来矢志不渝。

始终如一的榕树情结

今年一系列新政出台后，全国楼市有静有动，光大花园也做了一些消费市场调查，结果调查中发现了一个很有趣的现象：在市场越动荡，买家越犹豫的时候，准购买者就越会选择品牌开发商。消费者担心房屋贬值从而选择优质产品，这给了光大以启发。

今天进入了营造和谐生活模式、引导和谐生活方式的时期。在这个时期，光大选择了坚持自我，致力打造滨水宜居社区之路。其董事副总经理陈洪志明确表示：光大一直强调差异化的竞争，或者良性竞争，做好自己开发主题的演绎，在自己的产品个性上和优势上更好的发挥。

华南理工大学建筑学院常务副院长赵红红在研讨会上指出“光大花园是最不商业化的楼盘，看了很多的商业楼盘，这个楼盘是最自然的”。

确实，在新旧两世纪交替之际，广州楼市兴起了大种“棕榈树”的热潮，而光大花园却在精心呵护光大城市仅有的大片“榕树”，如今这些榕树已经参天，已成为广州的人文景观，已成为广州人的生活财富，“大榕树下”已被全体广州市民所接受。以1000多棵原生大榕树为园林主题营造的光大花园，居住环境非常舒适，仿佛所有的生活节奏都慢了下来，特别是那种园林环境的天然性，使人感到很浓的生活气息，有一种很亲切的生活感。

“大榕树下，健康人家”。这句散发着岭南气息的标语，不知醉倒了多少人。更为难得的是，光大地产扎根广州六年，其经营的“榕树文化效应”正散发出一种迷人的芳香，越来越多的人为他着迷。它朴实的词汇所描述的，不仅仅是人们对生活的一种憧憬，也是对光大花园的最真实的写照。作为新滨江版块的重要组成部分，这个坐落在珠江河畔的花园，如同一棵正在成长的榕树，用广州的阳光、珠江的水和海珠区的沃土繁盛着自己的枝叶，把绿荫洒向了喜爱着并依恋它的人们。

社区文化典范

在广州房地产界，谈到社区文化，就不能不谈到光大花园，谈到光大花园，就不能不谈到“榕树文化”。用陈洪志的话说，广州是一个非常有意思的城市，它的消费是非常明显的，不同的人群都可以找到各自的生活方式。有的人可以居住别墅，有的居住中高档洋房，有的居住舒适型房子，有的居住紧凑型房子，不同的消费群体有不同的诉求。但是无论怎样的选择，“文化”始终是中国人所崇尚的一个境界。优秀的开发商如果沦落到用价格进行竞争，将是一个很悲唉的情况，如果用营造“文化”氛围，打造优势品牌，树立宜居形象来竞争，才是良性竞争。

光大认为：建筑不仅仅是钢筋水泥，住宅也不能仅仅满足于基本居住功能，会所、游泳池等公建更不能仅仅是生硬、僵化的硬件配套，这些都应当赋予更多的文化内涵。在光大花园新的江景组团中将体现岭南文化的符号，用现代建筑的方式方法展现过往岭南文化的元素。希望通过自己的产品可以让大家回味过去“一湾江水两岸荔枝红”的岭南旧景。

谈到光大花园，就不能不提社区文化，就不能不提“榕树文化效应”。在光大花园小区内，没有大椰、海枣椰等热带风情等花里胡哨、华而不实、可看不可用的东西，没有大型喷泉等气势宏，维护难大费用高的招牌建筑，也没有对外来西方文化的生搬硬套，更多的是朴实的、可以触摸的、可以轻松低负但实实在在拥有的、适合南方气候、富有岭南文化特色的园林与建筑风格，以数千棵大榕树为纽带，在的产品与建筑中加入了岭南文化的内涵，形成了人与自然、人与人、人与建筑的良好交融，营造出一种放松、舒适、自然、健康的社区氛围，使榕树这样一种岭南文化的图腾与象征成为了光大花园不可替代的核心竞争力和竞争优势。

提升区域形象

以光大花园为代表的中大型生态楼盘，在老城区是少之又少。近年来，新滨江板块居住条件的日益改善，得到更多广州人的认同。而光大花园以都市中心的生活便利与郊区大盘的生态环境的结合，对该板块更是起着极大的提升。

光大花园多年来的精心经营，使得该区域成为广州楼市的一个重要板块，富力、恒大、城启纷纷进驻。如此高密度地集合了广州几大品牌发展商，这在广州市区楼市中属较为少见的现象。几大品牌发展商共同开发，推动了区域形象的提升，联动的效果拉高了区域档次，增加了区域含金量，从而达到共赢局面。
众所周知，大型发展商云集开发的地带，必定是升值潜力巨大而又面貌焕然一新的地带。广州市的精英发展商一定会凭借其雄厚的实力，超前的眼光，独到的设计，丰富的经验来建造更辉煌的“新滨江社区”。

升值潜力携优释放

品牌地产项目相继推出的同时，革新路区域亦渐渐发生本质的变化，从以前市民心中的工业区、平民区变身成为集多个一线江景楼盘、中小型楼盘云集的区域，这种量变引起的质变，使得光大花园的升值潜力开始出现“井喷”效应。业内人士分析，新滨江板块未来的发展前景并不比滨江东板块逊色，甚至有望超过滨江东板块。

广州房地产协会会长陈敦林在研讨会上指出：光大花园是价格和楼盘的品质是成正比的的优质楼盘。他指出“为什么讲物有所值，这个地方的地理条件和楼盘的设计，楼盘的环境和构思是融为一体的，非常和谐，所以价格和楼盘是成正比的。为什么有吸引力，就在这个地方，来过的人都感觉舒适，住在这里的人都认为购买对了。再加上这是一个国有企业，信誉度好”。

确实，光大花园1999年入市时价格是4500元/㎡,到了2004年均价已上升到5500元/㎡，升值20%以上。加之政府各项市政配套建设的进行，在未来一段时间内，新滨江板块可望追赶上滨江东板块，成为广州西部新江景豪宅区，东西两边楼价可望进一步拉近。而相对于同为江景盘的滨江东片区，新滨江板块的价格被低估了1000～2000元/㎡，价格优势十分明显。专家指出，随着利好市政的实施、交通的完善，片区的形象随之提高，也使该板块价格有一定的上涨空间。尤其各品牌开发商共同打造中高档精品区，相信整体价格将有大幅度的提升，应在6000～7000元/㎡的区间内。

由于新上市的一线江景楼盘由于周边环境的原因，开头楼价标得并不是太高，均价6000元/㎡，并没有透支未来的利好。假以时日，新滨江板块的楼价肯定会全线飘红。无论投资还是自主，各方人士均纷纷看好新滨江板块，这也是新滨江板块新出现的几个楼盘会在较短的时间内售罄封盘的主要原因。

不断辐射的客户群

光大在研究市场的变化的时候，发现二次置业者的需求大有潜力可挖，关键是房子是否有足够的吸引力让他换房，而且由于光大花园交通的改善、配套的成熟、居住品质的提高，在争夺这个市场份额上将更有竞争力，再加上旧业主的再购买或亲友购房，这就等于有了一定的客源储备，光大花园的业主客户群开始从革新路附近扩展到海珠区，然后逐步又从海珠扩展到东山、越秀、荔湾、天河等区域，客户群不断地向外辐射。
业主住得舒服就想亲戚朋友一起来这儿住，所以光大花园一户介绍个六七户成交很正常。而且经过4年的居住，有些业主想换大房子，如两房换三房、三房换四房等等，有些是用来三代同堂、有些是住得更舒适，所以总是有业主常来询问什么时候光大花园会建些中大户型的房子。以光大花园“榕景四季”为例，除了海珠区市场之外，外区客户购买占了逾50%，打破了海珠区楼盘近80%由本区客户消化的常规。

据统计，外区客户中又以东山、越秀、荔湾、天河区居多，成交客户多为私营企业主或企业中的高层管理人员，专业人士及公务员，他们是家庭收入在1万元/月及以上的社会中坚家庭，这4大群体占总成交业主超过85%，这群人既成功掌握事业，又从容享受生活，故将他们称之为都市生活主人。

从以上数据显示光大花园客户群得到拓展，从而使客户层面全面提升，他们购房的原因多是为了改善居住品质，并处于上有老、下有小的阶段，如果能更好地解决他们的后顾之忧——如老人在小区有地方让他们散散步、晒晒太阳，邻里之间笑容满面，有时候搞个舞蹈培训班可以强身健体；小孩上学就近方便，是名牌教育等等，因为是二次置业或以上，甚至有相当部分是三次或四次以上置业，所以购房已非常成熟，很清楚地判断这个楼盘好不好，从规划到环境、户型、装修、配套、交通、地段前景、人文质素等等，他们都有自己的评判标准。

三合一的光大花园新组团

光大花园新近推出的新滨江组团，也是江景的组团。过去在广州作江景楼盘，就谈江景，只要有江景就够了，不需要谈其他的问题，只要望江，就是一线江景，就可以卖出去。而光大花园则提出了一个新的命题，新江景楼盘，除了谈稀缺还能谈什么？在综合各方意见，尤其是经过研讨会上专家的积极建言，光大发布了自己关于广州江景楼盘的新定义，具体包含三个层次：

第一是亲和力和舒适度：不但是大榕树文化，还要讲究舒适度。很多的景点审美的特征，主要是放在视觉上，体现在观看上，不强调主体、客体相互的交融，很多的园林是用来观赏的，很难享受园林给光大带来了快乐，就是一个摆设。今天光大花园的组团，光大做的园林、景点光大希望更加的适合生活。除了谈论观赏还要可以提供给大家交往、停留的空间，主要是参与性。光大在亲和力和舒适度上作了一些工作。

第二是岭南文化：光大希望在新的江景组团可以体现岭南文化的符号，希望用现代建筑的方式方法展现过往岭南文化的元素。“一湾江水两岸荔枝红”，希望大家通过光大的产品可以回味过去。

第三是社区概念：大榕树下舒适人家，大榕树下岭南人家，还要强调大榕树下社区文化。由于历史客观的原因，大部分的江景文化都是单体楼，没有社区的概念，没有整体的概念，都是各自为政，甚至没有小的庭院。所以除了江景文化还要有完善的配套，光大引进了吉之岛后还积极地与海珠区政府配合，参与了交通设施的工作。包括环岛路、工业大道的拓宽，游艇俱乐部等都参与了。

如何形成三点一线，一线就是环岛路，三点就是大的仓库、游艇俱乐部。光大做新的江景楼盘，在这些方面做一些尝试，未来的光大花园新的江景组团不会像其他的楼盘，光大不会是仅仅的光大花园加上江景，光大在研讨会上表示有信心做到上述几点。光大新的组团一定是光大花园榕树加江景加岭南文化组成的新的江景组团，光大希望它能够成为作为光大地产给业界的精致作品。

陈洪志说，“在光大的远景规划设计中，未来的光大花园新江景组团不会像其他的楼盘，不会仅仅是光大花园加上江景，而是做‘榕树＋江景＋岭南文化’的新江景组团模式，形成人与自然、人与人、人与建筑的良好交融，营造出一种放松、舒适、自然、健康的社区氛围。给业界奉献精致的作品，给市民提供一个宜居的优质选择。”

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