[搜房地产博客名人:蓝马] 地产专家论楼市

[搜房地产博客名人:蓝马] 地产专家论楼市 

采访对象： 蓝马
    采访时间：2005年4月11日晚上
    地点：搜房资讯（广州）会议室
    搜房记者：李国勋

中国的房地产是"有钱人"的游戏和博弈

"中国房地产:一放就乱,一抓就死"

"泡沫"是把双刃剑

目前的中国楼市已度过投机黄金期

"无功即过,无过即败"

"尽可能满足文化道德价值,尽可能满足行为处事规律."

黑色眼镜框下的蓝马，记者感到一副浓厚的学者味道，目光敏锐的蓝马，让人感到其拥有善于观察的能力。此外，健谈的蓝马在回答记者提问时坦诚、敢言的态度令人佩服，熟练引用经济学理论凸现其渊博的学识。

眼光独到论楼市

搜房: 目前，社会上有不少声音疾呼"楼价过高",你怎么看待这问题？
    蓝马: 中国经济现象表现为"一放就乱,一抓就死",而房地产尤为明显.事实上,房地产业的不规范及政府的直接或间接的这只手操纵着这个行业,造成了市场运作能力弱,服务大众的机制丧失,企业的投机行为在无形中增加,由于其内因的影响,使行业的前景变得愈加不明朗,形成意识上的"模糊领域".普通老百姓与房地产开发商持“对立”态势,而政府亦对开发商持"不同意"态度,所以大多数开发商也是无辜的,谁都不愿意"赚不到钱的同时,还赚不回吆喝声"。

搜房:中国目前的楼价，你认为跟消费者的实际购买力是否适应？     
    蓝马:房地产业在整个国家经济中所占的比例不大,但与老百姓的利益紧密相连,故其影响力较大."市场决定一切",对于人均GDP仅为1000多美元的中国人而言,其目前房地产已经步入高速发展期,可事实上，房地产是"中国有钱人"的游戏和博弈,是"买得起房"的人与开发商的博弈.所以现在"买""卖"双方的关系紧张,购房者像"赌徒",而开发商像"坐庄者",其中的奥秘不言自明,房地产投诉率居高不下也在情理之中了.再退一步看，目前能够买得起房的人,其60%的GDP达到4000——8000美金,仅仅以此购房族而言，我国的房地产发展却只是“虚拟型”的步入平稳增长期。

搜房: 之前，业内出现对中国楼市是否存在泡沫的争论，你认为目前中国楼市是否存在泡沫?
    蓝马: 中国的房地产发展了20多年,一直伴随着"泡沫论"在成长.事实上，去年格林斯潘的一句话使国际社会对中国房地产存在"绝对"泡沫抱支持态度.而国内大多数业界人士却持"绝对无泡沫"的论断,尤其以房地产开发商为甚.而我认为，任何一个行业都存在"泡沫",但"泡沫"是把双刃剑,适当合理的"泡沫"是对该行业发展有利的.最重要的是我们必须理清其"泡沫"的"上线"与"下线".

搜房:把广州跟其他地区的楼市相比，楼价的增长是否合理？
    蓝马:我去过西安、北京、重庆、成都、广州、深圳等城市,相比之下，广州房地产的市场化运作能力更强些,楼价的增长也相对合理,可是由于一些房地产开发商在"利益共存与均等"的意识驱动下,有意或无意间形成"寡头",从而出现了"价格合唱"的场面,使得消费者一时难以在价格上受惠,更何况开发商精明得很,纷纷寻求形成"产品差异化"等准确的市场定位.所以我预计,广州的房价在05-06年亦将表现为"稳中有升",但上升的幅度不会超过8%,主要原因是"土地的稀释以及土地价格、土地储备不足等原因造成的。所以，老百姓不必忧虑，该买房还是要买的，关键是要买到高性价比的价值房，而不是价格房！

"2005-2006"是最为不明朗的两年，需要国家的宏观经济调控,否则房价的"虚升"等系列弊端将危害房地产经济的持续发展。政府调控这只"有形的手"结合市场"无形的手",剔除房地产过剩的"泡沫",保持与促进了中国房地产往健康的方向发展。

宏观调控能抑楼价?

去年土地"8.31"大限,无疑为这次调控增添了更为绚丽的色彩.但这些并非坏事,我相信,这次调控则由93年的"急刹车"变成"点刹车",由"一刀切"变成"切一刀",通过政府调控这只"有形的手"结合市场"无形的手",剔除房地产过剩的"泡沫",保持与促进了中国房地产往健康的方向发展。

搜房: 日前国家统计局的有关专家指出，房价增长过快会对国民经济稳定发展造成影响。您如何看待有关抑制楼价的言论的影响,它是否可以解读为本次利率上调政策出台的前兆?
    蓝马: 据我观察,自1984年以来,我国房地产市场发展的周期为"7年",前"5年"为增长期,后两年为"衰退期",又根据西方经济学的"波浪理论",三年推进波与两年回落波是一个"波浪"的运动周期,因此"2005-2006"是最为不明朗的两年，需要国家的宏观经济调控,否则房价的"虚升"等系列弊端将危害房地产经济的持续发展。

搜房:你认为现今政府对房地产市场的调控力度是否足够?
    蓝马:对房地产业,政府绝对不能缺少管理与引导,应把握"放"与"抓"的向度,坚持市场经济中的自由度、支配力,这是"放".坚持中国国情的合理性、科学性,这是"抓".使"放"与"抓"均能发挥出市场经济的杠杆功能,形成和谐融合,促进中国房地产的健康发展.

搜房:与以往的调控相比，这次政府的“动作”有什么特点？
    蓝马:其实,中国的宏观调控已经出现了三次,譬如93年,通过国家宏观调控,实行了"软着陆",但银行未加息,是以牺牲全国房地产为代价的,采取了"急刹车"与"一刀切"的措施.而这次的宏观调控,银行积极介入,不仅仅是为了"自保",其背后还隐藏着更深层的原因.尤其是去年土地"8.31"大限,无疑为这次调控增添了更为绚丽的色彩.但这些并非坏事,我相信,这次调控则由93年的"急刹车"变成"点刹车",由"一刀切"变成"切一刀",通过政府调控这只"有形的手"结合市场"无形的手",剔除房地产过剩的"泡沫",保持与促进了中国房地产往健康的方向发展。

搜房:你怎么看待政府的宏观调控对普通消费者的影响？
    蓝马:现中国的"贫富差距"在不断地扩大,要想实现杜甫式的文学性理想或者"居者有其屋"还有漫长的路要走.所以，这次房贷上调等系列银行政策的出台,也是政府进行调控房地产的一个前奏,负责"土地"、"税收"、"利率"、等政策的相关政府部门,任何一方出现"缺席"与"不和谐"就会对房地产产生不利的影响.

搜房: 最近政府出台了多项政策和调控，你认为这会否起到影响消费者购房欲望,抑制楼价的作用?
    蓝马: 目前的中国楼市已度过投机黄金期，投机行为将越来越难以凑巧，政府亦会加大力度进行整治，更多的遵从市场规律行事。因此在"供求"关系中,需要买房人仍会买房,开发商仍会"投资",因此,在现实与理论上看,本次利率的上调不会影响消费者的购房热情,亦不会影响开发商的"投资"热度，何况我国目前平民贵族化消费现象日渐普通，如此反而会刺激他们置业，因为担心房价会继续猛涨。

加入“地产江湖”

搜房: 您是如何看待中国地产业?
    蓝马: 房地产行业是一个诺大的"江湖",既然是"江湖",便有"少林"、"武当"、"华山"、等江湖门派,各有各的绝技,充满了"江湖气息",亦成就了诸多"英雄".但现在的房地产,处于一个"没有英雄"的时代,"华山论剑"的热闹场面已如春风而逝.然而，房地产正好提供了这样一个"江湖",许多人都想"弃笔从兵",成为"江湖人物".

搜房:是什么原因使你当初决定从事这个行业?
    蓝马:既然是"江湖",就有"江湖道义"与"江湖潜规则",导致往往以"小集团"利益为重,社会责任心淡泊,感性有余,理性不足.而我也是一个想成为"英雄"的70年代后青年人.从作家、诗人、楼记、楼编、房地产企划人、营销策划总监、杂志社总编一路走来,激动过、失望过、成功过、后悔过.各种关乎"人"的情感历练我都经历过.在房地产江湖里"行走",并不是想象中的"风光",里面的水还深着呢.而像我们这样的职业经理人只不过是这深水的一只蝌蚪而已。冷暖、成败、喜忧自知便是,但是,我始终坚持这样的信念:必须做有益社会、遵循道德良知的事情.

搜房: 最后，还想了解一下你的做事风格以及你的工作态度?
    蓝马: 我对自己的要求是"无功即过,无过即败".
我的处事原则是两个满足:"尽可能满足文化道德价值,尽可能满足行为处事规律."

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