买房四原则:房龄 贷款 成本 风险缺一不可 (03-24)

1．房龄必须考虑
    在人们的投资置业过程中，比较关注的就是地段，而往往忽视了房屋本身的房龄问题。针对本次的个人贷款利率上调，其主要的目的已经不言自明，银行一方面是配合国家的宏观调控政策，减少对过热行业房地产的支持力度；另一方面就是为了降低银行自身的风险。因此，自从去年以来，银行就已经对房屋的房龄作为其限贷的条件，此次再次上调利率，银行更是要提高房贷的门槛，房龄过老的房子必然不能得到银行的支持。为此，提醒购房的小两口：在进行二手房的选择中，如果希望得到银行贷款，就更加要关注房龄。房龄较新的二手商品房存在的折旧风险就相对较小，使得再次进行转售的时候能够比较容易出售，同时同一地段升值给房屋带来的附加值也能够更高。

2．选好贷款服务机构
    在利率风险很难把握的情况下，完全可以委托专业的贷款服务机构进行贷款事宜的办理，一方面专业贷款服务机构拥有较强的金融贷款知识，可以对消费者进行贷款方式的设计；另一方面就是专业贷款服务机构同金融系统之间有密切的合作关系，让他们进行购房贷款的操作能够更加容易、简便、安全。比如“链家”就成立了专门的金融服务中心，一方面能够帮助购房者在公积金贷款与商业贷款之间进行最优的选择；另一方面就是可以帮助购房者办理特别烦琐的公积金贷款服务，从而能够给办理公积金贷款的客户降低利率上调带来的高利息风险。

3．进行投资成本的全面估算
    从购房成本来看，一方面除了需要考虑眼前既定的收入成本之外，还需要有一个更长远的收入成本预算。我们来看一下再次调高个人住房贷款利率与去年加息前产生的房产投资成本变动。若一个人购房的总房款为50万元，首付比例为30％，贷款本金为35万元，采用等额本息还款的方式进行偿还，则其不同贷款年限的成本变动如附表。

从表中，我们可以发现，贷款年限越长，利率变动造成成本的增加值越大。也就是说假设利率上调一个百分点，贷款35万元，10年期，则每月最低的成本增加为173．25元；如果是20年期，则每月成本增加为197．85元。

4．等额本金还款风险小
    在目前的个人房贷还款过程中，绝大多数的人都是采用等额本息的还款方式，一方面是由于自我国住房贷款推出以来，到去年还没有经历过利率的调整，因此，人们对于利率的变动风险意识并不强；另一方面就是从银行的操作方式来看，等额本息还款操作更加简便。但是，随着利率市场化的推进，等额本息还款方式在利率持续上调的前提下，其还款压力是越来越大的；而等额本金还款方式不同，其受利率的影响比较小，即使利率平稳上调，但是每月的还款额还是逐渐减少的。因此，在利率不稳定的前提下，购房者应该选择等额本金的还款方式。

 




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