“几家欢喜几家愁” 金融新规加速地产业洗牌

2003年下半年以来，国家出台了一系列政策措施，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以及实行严格的土地管理制度、提高银行存款准备金率、实行贷款浮息制度、提高固定资产投资项目资本金比例等。其中，央行下发通知要求各金融机构提高存款准备率0.5个百分点，共收缩可贷资金约1100多亿元；国务院下发通知要求房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。这些规定旨在通过严控房地产开发贷款、加强个人住房贷款管理来达到降低金融风险，遏制包括房地产在内的投资过热。

一、新规对房地产市场的影响

1．资金链

新规出台可以说直指缺钱或实力较弱的房地产商，它使众多房地产商资金链紧张。上海银监局一位权威人士证实了严控新的授信业务，包括贷款、信用证、保函、票据、担保等。今后房地产商在开发项目前必须考虑自身的资金链经得起考验，并不得不打破单一的银行贷款融资模式，寻求多渠道融资。

2．市场结构

总体来看，新规出台主要针对高价房、高档房及第二套购房，房地产开发项目资本金比例提高并不针对经济适用房，而且国家制定新规的目的主要是为了遏制投资过热，尤其是控制盲目投资高档房地产项目。据悉，中行上海分行正在制定限制豪华别墅个人房贷的相关条款，包括对于豪华别墅总价、单价、面积等定义设定以及配套措施。因此，新规将有助于市场结构合理化。

3．供需关系

影响房地产市场最核心的因素是有效供给和有效需求。国家在提高放贷门槛、遏制投资规模的同时，将减少市场的有效供给。但由于宏观政策通常会滞后一段时间，而空置房、在建项目和可能投资项目将使今后2~3年的供给量较为充分。从全国范围看，虽然各地需求力度不一，但老百姓的储蓄大量上升，购买力通过金融杠杆（按揭贷款）放大了，因此有效需求仍然比较旺盛，新规的出台可能会影响投资购房的热情，但由于我国投资性购房比例仍在警戒线内（如上海的投资性购房比重为16.6％），这种影响有限。

4．价格水平

我国的资金市场是全国性的，但房地产市场因土地是地方性的而具有地区因素，因此一言以蔽之地说房地产价格上涨或下跌是很困难也是不科学的。房地产价格受供需关系影响，各地的价格走势会不尽相同，例如上海，尽管涨幅很大，房价居全国首位，但由于上海的经济地位和良好的发展势头，供给稳定，有效需求充分，上海的房价在未来几年仍可能会有较稳步的增长。从总体上讲，只要我国的政策环境和金融环境比较正常，GDP保持快速稳定增长，则新规的出台只是控制全国房地产价格的过快增长，在5~10年间并不会改变价格随经济增长而适度上扬的趋势。

二、新规刺激六大变化

变化一：房地产企业洗牌过程加剧

新规的出台，会使相当一部分房地产商无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的房地产商而言是一个严峻的考验。另外，国土资源部和监察部发布的通知要求2004年8月31日为协议转让土地最后截止期限，这将加速拥有地块而无力开发的房地产企业抛出地块，对有实力的房地产开发商来讲则是一次良机，使整个房地产行业资源面临重大调整。一些实力较弱的房地产商（包括部分近年来跟风介入房地产行业的中小型企业）会因此退出房地产行业或放弃计划中的一些项目。

变化二：房地产企业间合作力度加大

其实早在去年上海土地招投标过程中，就有12%的中标土地属于联合投标，这主要是因为对于一些房地产商而言，单独投标资金压力过大，不联合起来难以生存下去。如今国务院要求房地产开发项目资本金比例提高15%，单靠内部积累资本金速度太慢而易错失良机，因此，房地产企业间的合作力度必将加大，兼并重组的现象将更多地出现，这也体现了今后房地产市场品牌整合的趋势。

变化三：部分地区房地产行业进入盘整期

房地产行业具有一定的周期性，但这个周期有可能因金融政策而提前或延期。虽然国家并不希望类似海南房地产低谷的情况重现，但由于此次的金融新规以及预期中的升息政策对于全国各地一视同仁，属于一刀切的政策，而房地产具有区域性，因此在有效遏制房地产行业投资热潮的同时，部分地区房地产行业可能进入盘整期甚至出现低谷，很难排除重新出现烂尾楼项目的可能。

变化四：信托业的发展加速

去年以来，政策面对房地产开发贷款的控制导致信托融资成为开发商融资的一条可行之路，信托投资公司利用其资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，又巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限度地防范了自身的风险。2003年第四季度房地产信托融资的品种数量和金额分别占到42.5%和40.4%，而且信托资金投向房地产行业的比例有不断增加的趋势。虽然房地产信托投资规模仍然很小（2003年累计70余亿元），但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

变化五：引进境外投资基金的力度加大

目前境外资金进入上海房地产市场主要有两种方式：一种是参与项目的开发过程，如摩根士丹利参与投资的锦麟天地雅苑和复地雅园、荷兰国际集团（ING）参与投资的上海松江新城住宅项目、新加坡凯德置地（Capitaland）参与投资的汇豪天下和莱诗邸；另一种则是购买现成的项目，如Rodamco Asia收购上海盛捷服务式公寓，而目前的情况是前一种方式占到投资的绝大多数。虽然在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资（占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%）中，以境外基金形式出现的仅3亿美元左右，但从最近美国柯罗尼基金与上实股份合资成立扬子基金、美国洛克菲勒集团与新黄浦集团成立中外合作企业共同开发外滩源项目的发展趋势看，在未来2至3年内境外基金将快速增加至20亿美元，这些境外基金将带来他们的资金和经验，越来越多地参与到中国房地产行业。不过，引进境外投资基金也存在产业投资基金类的法律制度不完善的障碍，需要在发展中得到解决。

变化六：外资银行会乘虚而入

2003年已经有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了上海的房地产市场，现在有很多的境外资金都想进入这个市场，其中包括德意志银行、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、渣打银行等。由于目前房贷方面的压力，许多房地产商已将目光投向海外资金，希望能够解决自身在资金上的压力，因此一些外资银行会利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。

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